Szansa czy zagrożenie dla seniorów, czyli o rencie dożywotniej i odwróconym kredycie hipotecznym? Starzejące się społeczeństwo, rosnące koszty życia i brak oszczędności – to realia seniorów w Polsce. To sprawia, że coraz większa grupa seniorów znajduje się na granicy ubóstwa lub ekonomicznego wykluczenia. Dlatego konieczne staje się poszukiwanie alternatywnych źródeł finansowania życia na emeryturze, jednym z nich jest hipoteka odwrócona.
Odwrócony kredyt hipoteczny – teoretycznie oferowany przez banki, ale żaden z nich wciąż nie wprowadził takiego produktu do swojej oferty. Model ten opiera się na kredycie zabezpieczonym hipoteką. Bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy (Seniora) na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po jego śmierci. Kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem/współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. W tym modelu spadkobiercy mogą spłacić zadłużenie i odzyskać nieruchomość.
Jest też renta dożywotnia (tzw. model sprzedażowy) – faktycznie funkcjonująca forma hipoteki odwróconej w Polsce, oferowana przez fundusze hipoteczne, przedsiębiorstwa i osoby prywatne. Polega na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenia pieniężne, przy jednoczesnym zapewnieniu seniorowi prawa do dalszego zamieszkiwania (służebność osobista). Warto pamiętać, że umowa ta sama w sobie nie obejmuje dodatkowych świadczeń, które można dodatkowo w niej ustanowić np. pomoc w chorobie, dostarczenie ubrania czy żywności.
Warto zaznaczyć, że umowa renty dożywotniej nie daje prawa spadkobiercom do odzyskania nieruchomości – po śmierci świadczeniobiorcy staje się ona ostatecznie własnością świadczeniodawcy.
Korzyści renty dożywotniej
- Brak konieczności spłaty zobowiązania przez seniora.
- Możliwość korzystania z nieruchomości do końca życia.
- Brak opodatkowania dochodowego przy zawarciu umowy.
- Przeniesienie obowiązków utrzymania nieruchomości na świadczeniodawcę.
To atrakcyjne rozwiązanie zwłaszcza dla osób samotnych, bezpotomnych, które nie planują przekazywać nieruchomości w spadku.
Mimo potencjału (duża liczba mieszkań należących do Seniorów), branża hipoteki odwróconej działa obecnie w Polsce w sposób nieuregulowany:
- Brak nadzoru nad świadczeniodawcami – rentę może oferować niemal każdy, bez wymogów kapitałowych czy etycznych.
- Oszustwa i nadużycia – aż 99% umów zawieranych jest z osobami prywatnymi lub niespecjalistycznymi podmiotami. Brak wiedzy prawnej i zaufanych mechanizmów ochrony prowadzi do rosnącej liczby sporów sądowych i dramatów życiowych.
- Ryzyko utraty mieszkania – w razie bankructwa funduszu hipotecznego, senior może zostać eksmitowany z lokalu, który już nie należy do niego.
- Brak systemowego wsparcia – seniorzy często nie wiedzą, gdzie szukać pomocy prawnej, nie są w stanie prowadzić kosztownych i długotrwałych procesów.
Renta dożywotnia uzależniona jest głównie od:
- wieku seniora – im młodszy, tym niższa renta,
- wartości nieruchomości – stan techniczny, lokalizacja, wielkość itp..
Raport Związku Przedsiębiorstw Finansowych zawiera szereg postulatów, mających na celu ucywilizowanie i rozwój rynku hipoteki odwróconej:
- Nowelizacja ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, by ułatwić bankom wejście na rynek i zwiększyć ochronę konsumentów.
- Objęcie funduszy hipotecznych nadzorem KNF, by zapewnić stabilność i transparentność usług.
- Standaryzacja i przejrzystość umów – konieczne jest dostosowanie języka komunikacji i materiałów informacyjnych do potrzeb osób starszych.
- Edukacja Seniorów w zakresie korzystania z usług typu equity release[1]
- Jasne reguły wyliczania renty – by uniknąć manipulacji i nieuczciwych praktyk.
Hipoteka odwrócona – szczególnie w formie renty dożywotniej – może być skutecznym narzędziem walki z wykluczeniem finansowym osób starszych w Polsce. Jednak obecny stan rynku, pełen niejasności, luk prawnych i potencjalnych zagrożeń może być nieprzewidywalny i nie gwarantować bezpieczeństwa finansowego.
Potrzeba pilnych działań legislacyjnych i instytucjonalnych, aby zbudować bezpieczne i godne zaufania ramy dla rozwoju tej formy wsparcia seniorów. Tylko wtedy hipoteka odwrócona stanie się realną szansą, a nie źródłem dramatów ludzi, którzy chcieli jedynie godnie przeżyć jesień życia.
Źródło: RAPORT O HIPOTECE ODWRÓCONEJ W POLSCE 2024. Związek Przedsiębiorstw Finansowych; 2. Komisja Nadzoru Finansowego https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Renta_dozywotnia_i_odwrocony_kredyt_hipoteczny_A_36171_60571.pdf; Poradnik Przedsiębiorcy https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-dozywotnia-renta-czy-odwrocony-kredyt
Renata Bech
Fot. AL./zdjęcie ilustracyjne
